Les facteurs de risque
L’immobilier en France comme aux Etats-Unis nécessite d’avoir un acheteur en face d’un vendeur afin de finaliser une transaction. Dans le cas où les acheteurs seraient moins nombreux, les vendeurs pourraient avoir à attendre un délai plus conséquent.
L’un des objectifs proposés par L’IMMOBILIER AMERICAIN® est la réalisation d’une plus-value lors de la revente de son bien immobilier. Nous occupons des territoires où l’immobilier a souffert dans l’espoir d’obtenir une meilleure rentabilité et pourquoi pas une plus-value. Toutefois, contrairement à certaines idées reçues, l’immobilier n’est pas garanti en capital. Si un marché se retourne et que le propriétaire d’un bien souhaite vendre durant cette période, il peut s’exposer à une perte en capital.
Les maisons actées par nos clients sont déjà rénovées au moment de la signature définitive. Le client qui achète un bien immobilier par l’intermédiaire de L’IMMOBILIER AMERICAIN® reçoit son titre de propriété “Deed”. En cas de défaillance du promoteur, cela n’aura aucun impact puisque la maison aura été rénovée et sera en phase de location. En cas de défaillance de la société de gestion, L’IMMOBILIER AMERICAIN® pourra présenter une autre société de gestion sur le même territoire. Nous connaissons plusieurs sociétés de gestion sur chaque site de commercialisation et vous orienterons sur une autre structure si celle en charge d’un bien venait à faire défaut.
Chaque investisseur doit déclarer ses revenus fonciers à l’aide d’une déclaration 2047, puis reporter le résultat sur sa déclaration 2044, puis sur sa déclaration 2042. Les revenus déclarés bénéficient d’une non double imposition au titre de la convention fiscale franco-américaine du 31 aout 1994, modifiée en 2004 et en 2009. Lorsque les revenus américains sont déclarés en France, un crédit d’impôt égal à l’impôt français est obtenu par cette convention (article 24). Cela permet d’éviter une double imposition, mais pas de réduire sa fiscalité en France. Les biens acquis aux Etats-Unis rentrent dans l’assiette de l’IFI. Les plus-values immobilières aux Etats-Unis sont taxables en France. La plus-value payée aux Etats-Unis donne droit à un crédit d’impôt sur la plus-value à payer en France. Il est aussi à noter qu’en cas de réinvestissement aux Etats-Unis sous le régime 1031, la plus-value peut être reportée.
L’investisseur est en contact direct avec la société qui gère son bien. L’IMMOBILIER AMERICAIN® ne prend pas de commission sur la gestion. Le propriétaire pourra continuer à faire gérer son bien par son partenaire sur place, que L’IMMOBILIER AMERICAIN® soit toujours en exercice ou pas.
En application de l’article 441-1 du règlement général de l’AMF, L’IMMOBILIER AMERICAIN® a établi des procédures destinées à prévenir la survenance de conflits d’intérêts de nature à porter atteinte aux intérêts de l’investisseur. Elle contrôle régulièrement la bonne application et engendre des sanctions en cas de non-respect.
Le risque de change existe car les transactions immobilières se font en dollars US. Il est possible de se protéger de ce risque lors de l’achat en bloquant un taux de change avec notre partenaire courtier.