Les 12 commandements
Les 12 commandements à suivre pour un investissement serein
Pour un investissement serein nous avons créé en collaboration avec Monsieur Jean MALLEBAY VACQUEUR Consul de France à DETROIT, 12 commandements à suivre pour éviter les pièges. Ces commandements sont notre marque de fabrique et s’appliquent pour tous nos clients:
Ce n’est pas parce que Detroit affiche une “recovery” extraordinaire, avec des milliards d’investissements et un taux de chômage tombé de 25 % à 5 % en 10 ans, qu’il faut oublier les bons réflexes d’investissement.
01
Bien choisir son intermédiaire
La plaquette commerciale et le site doivent énumérer les risques conformément aux exigences de l’AMF; De même, la fiche de présentation doit faire apparaître le montant des honoraires ainsi que le numéro de mandat.
02.
L'emplacement
Comme en France, méfiez-vous des quartiers sensibles, là où la gestion y est presque impossible. Choisissez seulement les meilleurs emplacements, là où les maison sont entretenues, à proximité des bonnes écoles, transports, commerces, parcs et aires de jeux.
03
La transaction
Sur le territoire américain, la transaction doit passer absolument par une “Title Company“. L’Immobilier Américain exige cette étape pour votre sécurité.
04
Les règlements
Les règlements doivent être effectués directement auprès de la “Title Company” et jamais directement auprès du promoteur sauf pour le “deposit” lors de la conclusion de la réservation.
05
Se couvrir contre les dettes
Exigez un “Warranty Deed” qui vous couvre contre les dettes passées ( et non un “Quit Claim Deed” qui n’offre pas cette garantie)
06
Les intermédiaires
Les intermédiaires américains doivent aussi posséder les accréditations pour commercialiser et gérer vos biens; L’Immobilier Américain passe des accords avec des professionnels en conformité avec la législation.
07
S’assurer de l’évolution des travaux
Pour s’assurer que les travaux de rénovation ont bien été effectués demandez des photos ou un film. Nous exigeons d’avoir ces éléments avant de concrétiser toute vente.
08
Bien choisir son futur locataire
Le gestionnaire doit effectuer un “back ground check” sur la qualité du futur locataire. Aux USA, grâce au numéro de sécurité sociale, des logiciels nous permettent de tout savoir sur la santé financière du candidat locataire : salaire, taux d’endettement, expulsion précédente, non-paiement de factures… Il devient alors beaucoup plus facile de choisir le candidat idéal.
09
Avoir son propre service d’entretien
Le gestionnaire toujours doit avoir son propre service d’entretien. Il faut savoir conserver les bons locataires. Pour ce faire une intervention sous 48 H est nécessaire.
10
Ne pas oubliez les travaux d’entretiens
Dans le prévisionnel, assurez-vous qu’il y a bien un poste de charge sur l’entretien des maisons ou des immeubles. Il serait malhonnête de vous faire penser qu’aucuns travaux d’entretiens ne seraient nécessaires à travers les années d’exploitation.
11
Faire attention aux propositions de rendement
En conséquence, éliminez les propositions de rendement supérieurs à 9 % pour les maisons individuelles et à 12 % pour les multi family et les immeubles. L’expérience montre que nous sommes plutôt entre 7 et 9 % pour les maisons individuelles et entre 9 et 12 % pour les multifamily et les immeubles. Ce qui est déjà très bien dans une période de taux très bas.
12.
Ouverture compte en banque
N’ouvrez pas de comptes bancaires à distance. La personne qui fera cette opération aura la main mise sur votre argent par la suite…